中国房地产将下降60%，这不是暴跌，这是回归合理价值

蔼函实

　　中国房地产将下降60%，这不是暴跌，这是回归合理价值
　　房企底线：降价32%仍可保本 由此可见房地产降价空间达60%内地香港上市房企中天城投公告：当项目销售均价下降32.93%时，项目仍能实现盈亏平衡”表态做出预测的前提条件：本金融中心项目预测平均售价（7933.20元/平方米）明显低于所在区域写字楼平均成交价（9108元/平方米）的情况下，依旧有着约30%的销售均价下调空间，才会触及盈亏平衡点。而需要特别提出的是，以上仅是中天城投对于金融中心项目售价的预测，并不意味着是最终的销售价格，但是可以反映出公司的预期，以及项目成本的大致情况。
　　由此可见中国房地产商暴利，降价空间巨大！预计中国房地产平均下降60%，尚可达到正常价格！
　　需要指出的房地产商控制利润数字手段多样：拿地后故意拖延时间开发享受土地升值成本，虽然国家有2年内不动工就收回等限制，开发商拿地后十年内放了个铲车的案例比比皆是；偷逃房地产相关税收，楼盘明明卖完了，故意保留一套不出售，故楼盘永远处于未售结状态，各种税收也就永远不用缴纳，央视曝45家房企欠缴3.8万亿土增税也就是属于这个状态。任大炮也就不敢告央视的真正原因。修改楼盘容积率，拍土地的时候规划局把容积率定到2，最后建设成后成为了3，成本减少了三分之一；把拿地成本作为当期成本偷逃税，控制利润数字不至于吓人以达到控制股价的目的。协议拿地时代的猫腻甚至有一亩地几十块钱的案例。工业用地教育文化用地转为商业用地住宅用地，一亩地可以相差几千万都有可能。期房销售，其实就是销售的楼花，空头支票而已，一旦开发商跑路，消费者血本无归。国家控制存款利率2-3%，大量低成本资金通过银行流入到房地产领域，也就是说房地产商用你的钱差不多相当于无成本使用，然后盖楼卖给你，变相支持开发商。类似这种手段和扭曲政策比比皆是。
　　在美国的房地产年毛利润8%，净利润3%被视为成功，但在房地产贵族年利润可以达到60%。
　　我们要求：1、取消开发商期房销售。2、控制房地产毛利润在8%以内。3、开发商在整个盖房过程中禁止任何融资，必须使用自有资金。
　　以下预测为不考虑容积率和不同城市拿地成本的前提下，根据建筑地产行业相关人士根据市场行情的判断做出以下说明和判断：
　　看看房地产商的暴利一、盖楼需要多少钱 1、 桩基工程：70-100元/平方米 2、 钢 材：160-300元/平方米 3、 混 凝 土：100-165元/平方米 4、 砌体工程：60-120元/平方米 5、 抹灰工程：25-40元/平方米 6、 外墙工程：50-100元/平方米 7、 水电安装工程：60-120元/平方米 8、 屋面工程：15-30元/平方米 9、 门窗工程：90-300元/平方米 10、 烟道及公共部位装饰工程：30-150元/平方米 11、 地下室工程：40-100元/平方米 12、 电梯工程：40-200元/平方米 13、 人工工资：130-200元/平方米 14、 室外配套工程：70-100元/平方米 15、 人货、电梯等各型施工机械：60-90元/平方米 16、 临时设施：30-50元/平方米 17、 检测、手续、交通、交际等：10-30元/平方米 18、 承包商管理费等各种费用：80-180元/平方米 19、 上交国家各种税费：按最高100元/平方米 20、 设计费：15-100元/平方米 21、 监理费：3-30元/平方米 22、 广告、策划、销售代理费：按最高500元/平方米 23、 土地成本也很低，如地价是6000元/平方米，不考虑容积率的情况下，如盖30层楼房，则土地成本是6000元/平方米÷30层=200元/平方米这23项就是盖楼的基本建造成本，现按23项最高价测算得盖楼的基本建造成本＝3455元/平方米。因为开发商也就是拿容积率来忽悠你。
　　二、以北京2013年房价均价23616元/平方米为例来算一笔帐粗略大概，钻尖尖的绕道：
　　1、 土地均价9359元/平方米，不考虑容积率的情况下，按盖30层楼房计算土地成本是9359÷30＝312元/平方米。 2、 土地税费是9359×15﹪＝1404元/平方米。 3、 企业所得税是（房价－建造成本－土地成本－土地税费）×25﹪＝（23616－3255－312－1404）×25﹪＝4661元/平方米。 4、 开发商利润＝售房价格－建造成本－土地成本－土地税费－企业所得税＝23616－3255－312－1404－4661＝13984元/平方米。 5、 政府所得＝卖地收入+企业缴纳土地税费+企业缴纳所得税＝9359+1404+4661＝15424元/平方米。由此可知你花23616元买一平方米房子，房子才值3255+312＝3567元/平方米，开发商暴利13984元/平方米，政府收入15424元/平方米。开发商干一个楼盘，挣的钱祖孙三代用不完，而你买一套房子要还一辈子帐。现在银行都说房子不值那么多钱，风险大不愿贷款，因房子价值水份太大，房价泡沫早晚要破灭。
   
   
   
   
   
   
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