中国的房价能不能跌一半？看到这个问号，你会怎么想？

桐霞

　　本人希望房价回落到2003年的水平，那是能够让人民安居乐业的水平。
　　中国的房价能不能跌一半？看到这个问号，你会怎么想？
　　其实这是一个伪命题，中国的房价不可能跌一半，因为政府的土地价格和税收，就占了房价的65%~70%，不管开发商怎么样降成本，政府的哪一部分开发商降不了。
　　本人希望房价回落到2003年的水平，那是能够让人民安居乐业的状态。但是，抛出情感的因素，中国的房价是不可能下跌了。本人用了近4年时间，筹划了一篇18万字的文章《中国房地产揭秘》，全面分析房地产行业中各个环节的成本和盈利水平。土地价格从楼面价400元/平方米，到2.5万元/平方米，房价从1100元/平方米到4万元/平方米，我们可以看出，政府的在土地价、税收、行政收费三个环节，拿走了房价的65%~70%。
　　因此，我们可以说，房价降不降，在政府的地价降不降。政府的地价降，房价就会降。政府的地价不降，房价一定不会降，如果政府的地价涨，房价一定还会涨。
　　欲知到房地产行业的秘密，请关注本人的连载文章《中国房地产揭秘》。
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　　如果是政府，可能会说这个提法违背“房地产市场健康稳定发展”的方针，地方土地财政将大缩水，难以为继；如果是银行，可能会说它们的“抵押品价格体系”要崩溃；如果是高价拿地的开发商，可能会觉得末日将临；如果是有产阶层，可能会说“你不要危言耸听”；如果是买不起房的漂流一族，可能会说“跌一半也买不起”；如果是实体经济中的企业主，可能会说“房价降下来，员工稳下来”；如果是经济学家，可能有的说“中国经济将会硬着陆”，有的说“泡沫早消除，中国早安定”……
　　这个问题并不是记者想出来的，而是小米科技董事长雷军提给万科总裁郁亮的。不久前，郁亮和上海媒体高层交流时，谈到了互联网思维对他的冲击。
　　当雷军问郁亮“你们盖的房子价格能不能跌一半”时，郁亮也曾一愣。但仔细思考后，他觉得这个可能性不是完全没有。2013年底，郁亮在一次内部演讲中说，他担心未来房地产行业会不会出现类似“小米”的搅局者，以互联网思维模式打破旧秩序，威胁甚至取代以万科为代表的行业模式。
　　在郁亮看来，小米做着再传统不过、“再红海不过”的手机、电视，却在短期内取得了巨大成功，是因为它用互联网方式创造出了以前无法想象的高性价比的产品，同样的性能以前要卖很贵，而现在很便宜。因为小米除了核心的研发、用户维护等功能外，生产等环节通过整合资源外包实现，销售也通过互联网直供，没有中间成本。
　　小米的定价原则是“平进平出”，不赚原材料、零部件等硬件的钱，而是用有吸引力的售价快速占领消费者，在软件和互联网应用中开展增值服务。
　　来看万科的价值链：筹资、买地、设计、施工、销售、物业管理。郁亮说：“我们买地的钱哪来的？集资，投资者给我们钱或我们借钱。设计谁做？请别人做。施工请别人施工，卖房子请别人卖，物业也是请别人管理。那么我们创造了什么呢？好像没有什么。而我们的行业又这么好，会不会有人想着要取代我们？”
　　而互联网思维可能是这样的：首先，一批想买房、又嫌房价太贵的人组成合伙企业，把能拿出来买房的钱拿出来，筹资问题解决了；接着买地，不少房地产项目中地价占房价的比重也就是20%到30%；设计，不用像现在这样请顶级设计事务所，住房其实是很简单的需求，找一些好的户型在网上征求意见和修改，自己就可以完成；建筑施工安装，公司这么多，可以外包；销售，自己消化，连外包也不用，更不用去建豪华的“营销中心”。这样的模式，资金成本低，设计成本低，几乎没有营销成本，房价就会大大下降。
　　“有人可能会说，房地产是高度管制的行业，从规划到施工审批很复杂，也不可能让你随便买地和建设。是的。但如果管理层发现，一些年轻人用这种方式能更好地解决住房问题，让住房不再成为一个压力重重的社会问题，是不是就会认可甚至支持？
　　“现有的体系解决不了的问题，有人用新方式解决了，有什么不好呢？至于审批环节，如果按照互联网思维，都在网上公布，审批实时透明，看哪个环节慢，不是也能加快审批吗？问题不在于互联网思维能不能让房价跌一半，而在于，用这种思维看未来，现在所有的模式未必就是合理的，不能改变的。”郁亮说。
　　在一次业内论坛上，郁亮更直接表示，包括万科在内，房地产行业并没有准备好未来的”船票“。他说：“房地产未来20年基本向好的局面不会改变，这是大势，但谁能在未来存活、发展得好，包括万科在内，可能都没有准备好这张"船票"。我们未来的对手不是现在所谓的对手，而可能是完全不知道的人做我们的对手。所以我觉得我们的行业真的需要改变，与其被别人革命，不如革自己的命，这样的话至少可以选择"死"的方式会好看一点。这是一个特别严肃的话题。”
　　万科多年来积累了庞大的业主资源，万科物管曾是一面服务的旗帜。郁亮对此的思考是，“未来会不会有哪个企业说，我来替你管所有物业，物业管理完全免费。为什么可能呢？计算一下，万科全国不少小区一个三口之家的房子，一年收的物业管理费是3000多块钱，人均1000块钱。而这些用户的价值是很高的。虽然免收物业管理费，但因为精准了解业主，可以为他们提供其他服务比如金融服务，通过其他服务形成商业模式。”
　　万科执行副总裁毛大庆曾表示：“万科下一步的商业模式将与苏宁、阿里巴巴、菜鸟网络等的商业模式如出一辙，将产业链的上下游全线打通，利用万科充沛的金融资源为其提供服务，在搞定银行金融通道后，下一步一定会和互联网公司合作，将金融服务变得更加便利化、互联网化，符合现代消费趋势。”
　　郁亮说，张瑞敏有一句话“没有成功的企业，只有时代的企业”，听了很触动。现在的观念，包括百年老店、基业长青、精益求精、日积月累，都是建立在工业时代的基础上的，其前提是有一个很稳定、恒定的商业环境。而在发生了“破坏性创新”的环境大变革之中，这些东西还够不够用呢？
　　在世上所有的制约中，对人的思维的制约是最大的制约。且让我们站在互联网这个制约最少的、又新又平的地方，大胆思考一下：中国房价能不能跌一半？
   
   
   
   
   
   
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