中国的房地产走向崩溃(转载)

uvfuw5853

可能有人会认为我在危言怂听。但是我要告诉你，那就是目前中国房地产的现实状况！请你耐心阅读下文，你就会明白原因。  一、房地产作为中国的支柱产业的原因  房地产作为中国的支柱产业的直接原因是分税制和减免农业税两项政策的实行。
　　  在过去没有实行分税制时，中央税收一直是个大问题。当时各级地方政府对收上来的税金，采取种种手法进行层层截流，导致中央政府税收严重不足。为保证中央政府能够得到足够的税金，于是采取了分税制，就有效保证了中央税收。
　　  而减免农业税的起因是农民负担过重。当时农民的各种各样的赋税多如牛毛，农民不堪重负，与农村基层官员矛盾极其尖锐，有的地方甚至发生官民冲突。“无粮不稳”。面对如此局面，减免农业税也就成为很正常的事情。
　　  分税制和减免农业税是很好的政策。但在中国特有的政治环境下，却产生出“房地产支柱产业化”这一怪胎！原因出在“钱”上。中国各级政府机构超编数倍，运行效率低下，腐败问题严重，请客送礼花销巨大，何况搞建设还要正常花钱，结果本来应该有余的地方税务收入变得远远不够！（即使经济发达地区也是如此，因为人的欲望是没有止境的）怎么办？于是各种名堂层出不穷，花样百出。以社保资金为例，在中国政府“4万亿”出台以前，全国社保资金有近1万亿的缺口，就是各级政府挪用造成的！社保是中国广大劳动者的最低生活保障，对许多人来说就是救命钱，如此大肆挪用是会造成社会动荡的！于是各级地方政府只好另想办法。最后终于发现房地产业有利可图。
　　  房地产被各级地方政府看中不是偶然的，因为大搞房地产有几个好处：1、由于以前中国房地产业并不发达。且经过97年开始的金融风暴以后，实际上中国的富裕阶层和中产阶级手里握有相当的资金，所以房地产业发展既有需求，又有条件，市场巨大；2、从房地产中搞钱没有政治风险。虽然各级地方政府都在大肆挖钱，但毕竟是不能见光的。万一哪天站错队或上面有抓“典型”的需要时，就有东窗事发的可能。而房地产就完全可以放到明面上来，还可以作为政绩，何乐而不为呢？3、房地产进出金额巨大，有利于将自己手里“来历不明”的钱洗白！
　　  所以大搞房地产也就成为必然。
　　  二、房地产作为中国的支柱产业的发展过程
　　  中国房地产发展过程可以分为四个阶段：初始发展阶段、恶性暴涨阶段、停滞阶段、崩溃阶段。实际上网上一篇《于是4万亿就这么出来了》就已经击中了部分要害，但并不全面。我下面对四个阶段进行一下阐述：
　　  A、初始发展阶段。
　　  刚开始，如前面所说既有需求，又有条件，市场巨大。房地产开发商光收购房者的首付就可以大发横财。而且当时拆迁的主要对象是城市周边农民，具有地大、人少、价值高的特点，所以那点拆迁补偿金根本不成问题。由于当时房价还不是那么离谱，拆迁户用所得的拆迁补偿金买新房也不成问题，所以矛盾也不大。而各级地方政府手握土地和拥有税务征收权力，处于食物链顶端，光土地出让所得和房地产销售税就是巨额资金，何况还有房地产开发商给各级领导门的“孝敬”，自然更加满意！中国政府一看房地产业搞得如火如涂，国税收入可观，马上把房地产业列为支柱产业！
　　  B、恶性暴涨阶段
　　  好时光总是那么短暂。富裕阶层和中产阶级大规模的购房时代很快过去，房地产的销量也由暴涨进入正常规模。这不是可房地产开发商和各级地方政府所希望看到的。房地产开发商念念不忘高额利润，各级地方政府也找不到可以替代并能获得如此高收入的新行业。所以他们迫切需要继续维持房地产业的繁荣，也就是高额利润！而中央政府也有如此需求，原因有三：1、地方经济的好坏与中央政府的收入密切相关，因为国税来自各地；2、如果各地方财政由于房地产业而出现问题，要么恢复以前的做法拿社保等资金开刀造成社会隐患，要么向中央伸手要钱。无论哪一种，都是中央政府不愿意看到的；3、有人的地方，尤其是有政客的地方都会有矛盾，中央政府也不是铁板一块。在这方面中央领头的高官就需要各地的封疆大吏们的支持，而封疆大吏们则需要下面的官员的支持，以此类推，否则就成孤家寡人，长久不了的。所以当地方政府的呼声达到一定程度时，中央政府就不可能完全不理。所以最后三方都希望房地产业作为支柱产业继续繁荣！
　　  人性是有其弱点的：从众思想，买涨不买跌的消费方式，爱慕虚荣，赌博心理等都是可供利用的。加上政府的调控，房地产大有可为！
　　  首先是中央以及各地方政府充分利用“主旋律”，浅移墨化，在人民群众心目中形成“有房光荣，无房可耻”的思想，教育大家要给无房者白眼，尤其是要教育姑娘们给无房的小伙们大白眼！让无房者无地自容！如此一来，要结婚必须有房就成为社会基本共识，不愁房子卖不出去！（其实在房地产大开发以前，结婚后与父母住在一起或住单位分的单间的情况很普遍，根本没有什么大不了的！）
　　  既然不愁房子卖不出去，那接下来就好办了。各地政府以开发、公共建设等为理由征地，并将一切可供房地产开发的土地控制在政府手中，使得房地产开发商只能从政府手中拿地。要土地搞房地产开发？可以。不过那价格就贵得离谱。嫌贵？没关系，后面有大串房地产开发商排队等着，不愁卖不出去！这样一来，土地出让金就相当可观了。何况还有房屋销售税，另外房地产开发商为争夺土地给相关领导的“孝敬”另算！
　　  房地产开发商把土地拿到手后，当然是搞房地产开发了。土地那么贵，还要赚钱，而且是赚大钱，房价自然就要大幅度上涨！
　　  房价那么贵，大伙如何买得起房？没关系，因为还有银行！其实在前一阶段银行已经介入房地产业，但由于当时购销双方在资金上不成问题，故作用不大。但现在情况完全不同，如果没有银行的贷款，许多人绝对买不起房。于是银行定下高额的贷款利息，然后通过严酷的月供条例，以保证银行有高额的利润，并且一定能拿到高额的利润，因为不还钱就没收房子！除非走投无路，否则没人敢拿自己的房子开玩笑。另一方面，既然房子不愁卖，贷款给房地产开发商就成为很正常的事情。
　　  既然房产又贵又好卖，各级地方政府兴奋异常。于是大力拆迁，以便以更贵的价格买给开发商以获得更多利益！于是中国房地产业进入正反馈模式，导致房价节节攀升！
　　  既然房价涨那么快，那么囤积房产就变得有利可图。于是就形形色色的炒房客就纷纷加入购房大军，进一步推动房价高速上涨。
　　  于是乎，一场全民恐慌抢购房产风潮猛然爆发！
　　  看起来中国房地产业形式一遍大好。其实中间孕育了政治经济方面的隐患，有如下几点：
　　  1、冲击了正常的经济，占用大量社会资源。房地产业既无什么技术含量，又对社会发展没什么好处。而银行、炒房客原本可以把资金用到更有意义的地方去的。
　　  2、腐蚀了一些党员干部。房地产业的许多幕后交易，灰色资金流动已经不是新闻。对当地政府的形象危害严重！
　　  3、加重人民群众负担。贷款购买房产表面风光，形成所谓新“中产阶级”，实际是有苦自己知，光每月的月供就够戗，结果搞成了“房奴”。苦不堪言，结果只不过有房子住而已！
　　  4、造成严重官民对立。许多地方政府为了获取巨额土地出让金，一方面急急忙忙搞拆迁好卖给开发商，另一方面拆迁补偿金极低，动不动就采取强拆手段，甚至勾结黑社会对付被拆迁户，发生流血冲突。影响极其恶劣，官民对立严重！
　　  5、大量囤积房产不利于房地产市场的稳定。炒房客买房的目的是高价卖房。房价上涨时还好，一旦有风吹草动，大批二手房就会涌入市场，给市场带来冲击！
　　  6、暴涨的房地产市场是脆弱的市场。因为在暴涨阶段已经把能量消耗光了，一不小心就有暴跌的可能，最终冲击整个中国经济！
　　  当然，一方面由于人民群众反映强烈，另一方面也作为预防措施，中央政府也出台一些抑制房价增长过快的政策，但力度有限，收效甚微。
　　  C、停滞阶段。基本上可以认为就是2009年。
　　  许多人认为停滞阶段的产生是由于国际金融危机引起的。其实并非如此。虽然不能说国际环境一点影响也没有，但由于中国特殊的经济结构，使得中国对外的隔离效果很强，国际环境对中国房地产业的实际影响效果非常有限。总体上讲还是自身的问题。
　　  暴涨是短暂的。因为在一段时期，全社会的总需求是一定的。暴涨只不过是把一段时期的总需求集中到很短一段时间而已，接下来就面临整体需求的萎缩。由于前期的暴涨，2009年中国绝对是中国房地产业的萎缩年。前面已经说过了，中央政府、各级地方政府、房地产开发商三方在房地产业中是有巨额利益的。他们是绝对不允许房地产业崩溃的！那么在这一年里，都发生了些什么呢？
　　  首先，房地产开发商把主意打到了改变供求关系上。既然社会总需求是没指望改变了，那就改变供应量，就是只让部分房产上市，其余继续留在手里。就是常说的“捂盘”。他们的想法是反正销量下滑是肯定的，降不降价销量都差不多，不如反其道而行之，逆向提价，既能防止崩盘，又能保持一定的利润（单价固然很高，但销量实在不怎么样，所以才说是“一定”利润）。然后再雇佣所谓“专家”频频放言中国房价将继续走高云云，然后雇佣人员到房产销售现场制造销售大旺的场景。好一派“繁荣”景象！
　　  可是房地产公司正常运作要钱，请“专家”和所谓“购房者”同样需要钱，打广告还是要钱。可销售收入只有那么多，如果不采取措施，房地产公司就有倒闭的可能，那也将威胁房地产业！好在各级地方政府与房地产开发商是一条绳子上的蚂蚱，不可能对其不管不问。于是各地方政府就非常“大方”地越权减免房地产开发商的税务。就是拿国税送房地产开发商！（又回到过去某个阶段了，有意思吧！）
　　  与此同时，中央政府也对各级地方政府很不放心！各地政府手里握着大量的闲置土地，大伙可眼睁睁地盼望着拿来变现的。现在房地产销量低下，土地根本就没什么销路。一旦有人开始降价销售，就很可能崩溃，后果不堪设想。可光靠行政命令是不行的。于是乘着4万亿的东风，一些央企就纷纷出手各地土地出让会，“地王”频出！
　　  房地产业是暂时稳住了，但问题更多！1、各级地方政府越权减免房地产开发商的税务就侵害了中央政府的利益。如果只是少数，还可以睁一只眼闭一只眼，可大规模出现是绝对不能允许的。所以对此，中央政府出台政策，严格控制各地越权减免税，结果就苦了房地产开发商！2、4万亿迟早会用完的，何况投入房地产只是其中一小部分。难道再发个4万亿？要知道乱发钞票是会引起社会动荡的！3、炒房客手里在前段时间已经积攒大量的房产。炒房的目的是为赚钱。在房产销量持续下滑的情况下，炒房客将房产出手是很正常的事情。但其中有个大问题，这些二手房一旦进入流通领域，房地产开发商好不容易营造的“供不应求”的“繁荣”景象立刻土崩瓦解！4、面对残酷的客观现实，姑娘小伙们也逐步走向理性，不再人云亦云，开始接受没有房产也可结婚的理念，使得房地产市场需求进一步下滑！
　　  D、崩溃阶段。2010年必将是房地产的崩溃之年！
　　  元旦一过，各地房地产就连续出现0销售记录！很显然，炒房客们已经顶不住开始抛售二手房了。中央政府显然不能允许这种情况的发生！买二手房是因为手里缺钱，那好办，买二手房必须交纳40%的首付，让你根本连首付都给不起，你还买二手房？这下就苦了炒房客们。房子卖不出去，房租又没几个钱，这可如何是好？
　　  这样是否就可以稳定房地产市场了？答案是否定的。你有张良计，我有过墙梯。既然手里缺钱，又明知道现在买新房就是白给房地产开发商送钱，那么结婚后先坚持一下租房住或与父母住一起就是不错的选择。再说炒房客们房子卖不出去，结果只能导致二手房价格持续下滑。等二手房价格降的差不多时，估计一些小家庭已经有足够的钱买房了！至于房地产开发商们的新房，爱卖多贵卖多贵，中央政府和各级地方政府不可能永远补贴房地产业，只要购房者能够保持平和的心态，看谁笑到最后！（当然富裕家庭和喜欢拿钱送人者不需要考虑这些问题）
　　  实际上中国政府对房地产也没多大信心。前几天有消息报道说中国房产价格是国际游资给抬起来的，如果国际游资在短时间内集体撤资，将可能导致房地产业滑坡！对中国经济有一定认识的人都知道，中国政府对外资的监管是很严格的，外资想要在房地产业及相关产业兴风作浪是根本不可能的，如何可以对中国房地产业形成重大打击？说白了，连替罪羊都选好了，你认为中国政府对房地产业有多大信心？
　　  只要购房者保持理性（不理性也不行，缺钱啊！），那么中国政府不可能对房地产业补贴多久，炒房客们也不可能一直握着大量二手房，房地产开发商也支持不了多久，房地产必将“崩盘”！
　　  让我们拭目以待吧！
　　
　　
   
   
   
   
   
   
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